二手房到底应该怎么装？ 三大关键点帮你解忧

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年后，二手房交易量一浪高过一浪，家装公司纷纷见势推出老房装修项目，老房换装、老房套餐层出不穷，但是二手房到底要怎么装，却难住了不少消费者。本刊家居研究院最近陆续接到许多购置二手房业主的咨询电话，关于二手装修费用、结构拆改、空间规划都成了业主们的难题。
本期《家居周刊》就二手房装修中的关键问题采访了相关设计师与工程人员，希望能为正在遭受二手房装修困惑的读者们抽丝剥茧，也为未来有二手房装修计划的读者提供实战经验。
本期出场专家：
博洛尼金牌设计师 魏勇强
元洲一级全案设计师 王春妮
今朝工程部工程总监 胡增光
“二手房装修要比同面积新房贵”
记者在采访时，设计师与工程人员表示，因为二手房装修涉及的工程量与施工难度，都会导致二手房装修费用比新房装修高出一截，并且装修耗时也比新房长，例如一套二居室新房装修需要30-35天，同面积老房装修则需要40-45天。“旧房的墙面铲除、墙地砖拆除、水电改造、功能区改建等项目都比新房复杂”，正如一位读者感叹的那样，“二手房装修是一项浩大工程！”
博洛尼供图
关键词1：拆改细节
拆对了也能省钱——老房室内拆改勿蛮干
二手房、老房陈旧的墙面、挂脏的墙地砖、款式颜色过时的门窗，重新装修时大多数业主都会选择将老旧的东西拆掉，但是到底是让路边游击队（或自己动手）还是请专业人士来拆去，很多业主都在心里犯嘀咕。

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据记者了解，家装公司旧房拆除费用一般按平米数收费，根据老房拆除程度不同，费用在千元至几千元不等。“拆除的费用虽然不便宜，但是老房拆改应该让专业人员来动工，否则可能会对后期设计、施工留下隐患，恢复、修补的费可能远远高于拆改的费用”。
盲目拆改留后患
老房里的墙地砖、门窗虽然拆除起来并不复杂，但是如果盲目拆除，很可能会破坏水路、电路等隐蔽工程，后期恢复既要增加施工费用，还要影响工期。一些业主在拆除时会考虑聘请小施工队，但是一些路边施工队人员缺乏专业的室内拆除经验，往往在拆除时不计后果，盲目盲干，例如一些施工队在拆门时，用大锤子敲，直接将门周围的墙壁敲裂，将门强行拉出来，这样的做法很容易破坏墙面，尤其是轻体墙，一旦轻体墙破裂，修补比较复杂，而且墙体也没有原来结实，甚至对隔壁墙面带来影响。
工程人员表示，非专业人士拆除卫生间以及厨房的墙地砖时，将铸铁水管砸裂、墙体砸坏的情况屡见不鲜，尤其是卫生间的管道和防水，一旦被破坏，卫生间渗水将直接影响楼下住户的日常生活，引起邻里纠纷。
另外，如果老房、二手房中有需要保留的地板、橱柜等，拆除时需要用专业材料将其保护起来，但是非专业人员施工时往往忽略这一程序，给业主带来损失。刘女士家在局部翻修时，施工人员未对其两个黑檀书柜做好成品保护，放置到阳台，经过十几天的日晒，书柜背面开裂，损失上万元。
还需注意的是，老房暖气、煤气等管道一般体积大，不甚美观，如果需要拆除一定要请相关公司专业人员拆除，避免泡水、漏气等严重安全问题发生。
拆除材料二次利用
购买了二手房的业主对于旧房装修一般都抱着“推倒重来，大干一场”的态度，但是，旧房修装不但拆除工程量大，拆除后的垃圾处理起来也非常麻烦，刚刚开始装修二手房的李女士将老房内的装修全部拆除，不但装修费用高出来预算的20%，垃圾运输费也花掉了1千多元。

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设计师建议，从经济角度考虑，老房内装修可以适当保留，例如厨房里的墙砖，如果没有出现开裂、空鼓就可以保留，因为放入橱柜后，墙砖大部分会被挡住，原有地板、吊顶、吊柜等，改造后都可以再利用，同时其他部位拆卸下来的木料可以用来包门、窗等。
在进行二手房装修之间，应现对居室内部的装修情况进行“摸底”，设计师表示，老房里是否有新装修的地方，例如阳台吊顶、塑钢窗是否能继续使用，地板、地砖使用的年限，如果可以保留，业主在与设计师“交底”时提出废物利用，设计师也会考虑。
读者支招：二手房别随便拆
宋先生刚刚装完二手房，积累了不少心得，他告诉记者，二手房装修时千万别随便拆，“二手房有很多东西都是可以利用起来的，一旦拆了真成了一堆废品”。宋先生表示，如果二手房内的装修不是很旧，通过刷墙、贴壁纸等局部翻修就可以让居室焕然一新，再通过后期点缀，居室就能更加温馨。
如果要进行拆卸，也应该“精耕细作”，“很多拆下来的东西还可以再利用”，例如旧的铁窗可以自己焊接一个铁艺饰品、石材可以装饰电视背景墙。
如果要进行拆卸，也应该“精耕细作”，“很多拆下来的东西还可以再利用”，例如旧的铁窗可以自己焊接一个铁艺饰品、石材可以装饰电视背景墙。另外，选吊柜不要打得太多，既浪费很多木料，搬家时拆卸起来也非常不方便。业主可通过网络等渠道选择衣柜的款式，找木匠打一个夹心板的木衣柜，或者干脆买个衣柜，即使几年后搬新家时嫌弃它“老土”，也可当储藏柜使用。

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关键词2：工程施工
逐个击破二手房施工“要害”
有设计师说，相比新房，二手房的设计和施工都是更大的考验，原来不合理的空间规划、室内管道、水电路布局都要进行更新，如何将原来的空间调整至更舒适的状态，首先要保证二手房的施工细节全面“到位”。
墙壁：沙灰墙要铲到底
老房的墙面往往是“翻新手术”的重点部位，尤其是六七十年代的老房，一般是白灰和沙子搅拌的沙灰墙，时间一长，基底老化非常严重，为了防止墙面开裂，装修时应将沙灰层铲至红砖墙，然后用水泥找平，再批刮腻子，上墙漆。如果预算实在有限，工程人员也表示可以铺一层石膏板，石膏板有防裂的作用，然后在进行处理。如果墙面基地较好，则可以局部进行贴布防裂处理。
老房墙面问题可谓不少：处理不够规范，建筑误差大，墙体凹凸不平，阴阳角不平直，这些问题在翻修时都应该是“突击”的关键。

二手房水路改造应一次到位，以便使用
水路：实用与美观兼顾
水路是老房、二手房改造的又一重点，老房的水路基本都明管，不但占据空间也影响美观，许多业主都会建议设计师将室内明管设计为暗管，但工程人员建议，卫生间和厨房应该适当的留用一些明管，通过设计将明管美化，而不是一味改为暗管。例如燃气热水器管线可以走一段不长的明管，日后使用、维修都比较方便。
老房的室内管道一般为铸铁管或镀锌管，经过长时间，铸铁管和镀锌管容易锈蚀，容易导致漏水、暖气管泡水等问题，翻新时室内管道可改为PPR管。
一些较大的二手房，由于水路布局不合理，循环水时间较长，从冷水到热水的出水耗时很长，这样的情况可以增加循环水路，但是水路管道会比正常情况多出近70%，费用比较昂贵。从经济角度考虑，可以考虑在洗手位置加小厨宝，便于使用热水。

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防水是水路改造必须考虑的问题，一些老房曾经做过防水，但是翻修时切勿冒然进行避水试验检查防水层是否遭到破坏，因为拆除时防水层有可能受到影响，如果进行避水试验，水会渗漏到楼下。老房的防水是否遭到破坏非常容易辨认，工程人员表示，老房的防水一般都采用黑色防水，如沥青油、聚氨酯等，而现在的防水是透明的，是否破坏很好辨认。

“宁愿少买配饰，也要把安全用电的功夫做足”，设计师如是说。
电路：考虑未来使用功能
电路不但涉及日常生活，还关乎家居安全。电路翻新时，用电安全应摆在首位。老房的电路布局弱点甚多，强电基本不能负荷现代家庭的用电需求，弱电也基本不到位，一般老房的弱电都是日后需要才走明线增加，并且电源、插座非常少。
微波炉、电热水器、空调、电冰箱，现代家庭使用的大功率电器越来越多，老房电路的负荷量则相形见绌，老房电路里的铝芯线、线径细小的电线都是被淘汰的对象。
从用电安全角度考虑，一般家庭中的插座、照明、大功率电器应“兵分三路”如果为了减少费用只走一线路，用电危险非常大，为跳闸、短路、火灾等安全问题埋下隐患。
工程人员表示，装修周期10-15年，如果电路负荷量以及电线线径足够，预留出了5-10年的使用功能，第二次翻修时，电路仍然可以保留，如果没有一次到位，第二次装修还得重新修改。
结构：乱拆、乱搭皆不可取
承重墙一定不能拆，工程人员再三强调，由于一些老房空间面积小、布局不合理，拆墙扩大空间的事情时有发生，“承重墙不但涉及自身安全，也关系到整栋楼住户的安全。”在拆除室内墙体时，只有轻体墙可以拆，拆卸门窗、墙砖时也要避免“割伤”承重墙的“筋骨”。
除了乱拆，室内乱搭现象也要尽量避免，一些两居室的老房卫生间较小，卧室宽敞，在大卧室内开辟出另一个卫生间也成了一些设计师的“神来之笔”，但是如果在卧室内随意搭建卫生间，隔音、防水、楼板承重都可能出现问题。
关键词3 ：空间设计
看四平米小厨房如何“变身”
老房面积小、空间规划不合理是业主抱怨最多的话题，设计师表示，在面积有限的情况下，老房首先要考虑空间规划，打造出相对舒适的使用空间，然后再考虑美观。下面以一套两居室的四平米小厨房为例，解析二手房空间的规划诀窍。
收纳：派上整体橱柜

老房的厨房不但面积小，通常采光、通风条件也不理想。采光问题一般可以通过室内颜色调整，使用的色彩上一般以浅色系为主，比如橘色、明黄、海蓝等，可以增大空间视觉感。
如果空间小，整体橱柜是上佳的选择，碗碟、刀叉、锅具、杂物都可以在整体橱柜中找到收纳的位置，对于面积小的厨房，整体橱柜能够起到较好的收纳作用，让空间显得干净敞亮。
整体橱柜的款式不宜复杂，最好选择简约时尚的烤漆、防火门板，少了复杂繁琐的线条图案，能够让空间更加简洁流畅，吊柜使用玻璃、金属材质都可以显得透亮清爽。厨房空间小，橱柜设计时应尽量设计抽屉，抽屉的储存量非常大，价格也比较便宜。如果家庭成员少，橱柜的吊柜也可以“简化”为隔板，使用隔板不会减少橱柜的收纳功能，反而可以让厨房显得更加通透。

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布局：一字形与L型布局最佳
厨房面积有限，在布局上首先要满足操作空间，在厨房设计中，通常讲究“三角型工作空间”的概念。比如水槽、操作台和灶台的位置，最理想的就是一个三角形区域，并且相隔的距离不超过一米。不过，现在狭长型的厨房中，这样的设计未必能够实现。在小面积厨房中，贴墙的布局最为合适，也最节省空间，因此，小厨房采用一字形或者L型布局，整个厨房的布置将相对清爽。
一字形厨房的工作区沿一面墙一字形布置，给人简洁明快的感觉。在走道宽度不够或者不能容纳平行式设计的情况下经常采用，为了保证走道通畅，这种空间结构的工作区组合必须很简单。
L型厨房布局可以实现“三角形工作空间”：工作区沿墙作90度双向展开成L型，可供两人或多人共同使用厨房。如果小厨房的条件允许，足够方正，采用L型设计非常节省空间。如果是开放式的L型厨房，可将短的一边设计成隔断的工作台，或直接设计成小餐桌。

功能：厨房不只是厨房
老房的面积本来就不大，如果厨房只是“奢侈”地独享烹饪的身份就太过浪费，除了烹饪，厨房还能肩负其他功能空间，例如餐区、吧台。在厨房内设计石材倒台，再配上高靠背椅子，既可以作为操作区也可以作为餐区，将餐区与厨房结合起来，朋友光临，还可以作为临时吧台开party。
如果更加追求时尚、前卫，还可以将厨房设计为开放式，只要墙体不是承重墙，就可以轻而易举地把厨房敞开，利用绿植、沙曼做艺术隔断，这样一方面可以增加客厅的空间延展性，另一方面也可以把漂亮的整体厨房展示出来，将厨房与客厅完美结合。

细节：使用“魔法”小道具
在空间有限的厨房内，用上一些小道具，可以立刻让厨房变得灵巧好用，在转角出配上椭圆形切菜板，水盆下方装上内置垃圾桶、空白墙面上配置简易挂件，这些小道具能够将二手房狭小的厨房空间充分运用起来。一些帮助收纳的小五金，将洗涤用品、烹饪厨具杂物一一整齐收纳，让小厨房干净整洁。
设计师表示，小厨房在设计师要充分立体开放空间，微波率、冰箱等大型电器都可以嵌入整体橱柜，如果日后还有增加厨房电器的需求，应该留出电源与空间。