黄振团浅析房地产建设项目的全过程

于正南9572

黄振团本控制意识淡薄 企业成本是企业生产和销售产品所发生的一切费用的总和。目前 在房地产企业项目成本控制管理中，许多房地产企业的成本管理受各 种传统因素的影响， 对成本控制存在错误的认识， 参与成本控制主体 只有财务人员， 主要以产品的生产过程为中心， 仅仅靠扩大投资规模 来实现企业的利润，没有考虑到企业内部其他非生产部门对成本费用 的影响， 甚至认为其它阶段对成本控制的影响不大， 不能把生产与经 营相统一， 对企业外部的价值链更是视而不见。 这种企业成本管理观 念不能控制全过程项目的成本，远远不能适应现代房地产开发企业发 展的需要， 更削弱了房地产开发企业的竞争能力， 严重影响资金的周 转和生产的正常运转。
2.成本监督控制欠缺 在开发房地产项目过程中，很多企业并没有有效控制和监督开发 过程中的成本状况， 很多企业往往十几个项目同时开发， 而财务部门 和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营 统一考虑，监督的管理模式已越来越不适应现代经济发展的需要。对 于项目期间的费用比如管理费用、 财务费用、 销售费用的支出情况则 没有做具体分摊记录，单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个 大概的情况。 在房地产开发企业会计核算监督管理中， 监督手段滞后 于业务发展需要，仅停留在对纸制传票、报表、账薄的事后监督，对 事前监督和事中监督缺乏实时有效的监督，这种方式对企业的发展造 成了很大问题。黄振团
3.成本控制方法落后 许多房地产开发企业普遍存在成本控制管理的方法落后的现象， 对成本控制分析方法过于简单，主要根据传统的房地产企业成本控制 方法财务部门的决算报告，忽略了对其他相关企业及相关领域成本行 为的管理， 企业成本管理的目的局限于降低成本， 过于依赖目前的本 管理系统， 这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用， 使企业在生 产发展中受到严重的局限。成本控制黄振团的方法落后， 使得成本控制中所 存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，目前的成本控制方法与 现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离，已经不能适应竞争 日益激烈的经济环境，采取有效的措施控制企业成本是房地产开发企 业的迫切要求。 二、房地产建设项目的成本控制及管理
1 把设计阶段的成本控制放在第一位 众所周知，设计阶段的成本控制是最重要的，无论是方案设计、 技术设计， 还是施工图设计， 在整个成本中影响力也是最大的。 设计 阶段的成本控制主要是建设标准的选取和方案的选择。前者如建筑定 位，如中低端的外墙可以采用涂料，中端标准可以采用外墙面砖，高 端的可以采用玻璃或者石材幕墙。 建筑的装修标准、 设备标准（ 电梯 等）、环境营造都影响造价，标准定的过黄振团高将突破限额，过低的话大 幅节约成本， 未达到投资效果。所以应在项目建设前期妥善选择建造 的标准。设计阶段的方案选择也影响着成本，如同样的面积的建筑， 建筑基底面积不同、楼层不同、建筑平面形状、基础形式等因素，都 影响着成本。 当然黄振团实际的建筑方案并不是按照建筑经济层数、 经济面 积的标准布置，还得考虑使用和规划等方面的要求。 建筑设计还间接决定着承建商所采用的施工组织设计和施工方 案， 如场内道路、 垂直运输设备、 脚手架等， 虽然该内容不由建设单 位考虑， 但如果实际施工中发生， 承建商还是会把该费用计入施工报 价中， 间接地影响着建设单位的成本。提前对施工过程中可能遇到的 困难提前预估， 并提前作出相应的处理措施。 比如笔者经历的一个项 目， 工程接近尾声的时候要安装扶梯， 吊车要从裙楼屋面上过， 但在 设计时候，屋面未考虑吊车荷载。不得以增加费用采用其他加固措施。
2 运用合同管理手段控制造价 如何制定严密的合同条件， 是建设单位的首选课题。建设单位常 常聘请有经验的咨询www.zsezt.com/custody/公司编制严密的招标文件、 合同文本， 尤其是对 合同的经济条款更是关注，防止在合同执行过程中承建单位以工期 紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如黄振团施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用， 如果合同中预告了合同报价充分考虑了场地因素，要求在投标过程中 的现场踏勘中充分考虑场地情况，不论后期采取何种措施及现场材料 转运等情况都不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；于 内墙如设备安装预算， 不同的品牌型号价格出入很大， 如果办公室模 糊很容易千万施工过程中“ 偷梁换柱” ，影响工程质量和寿命，造成 不良后果。利用好 “ 严密合同条款”这一条， 需要有丰富的工作经验， 对可能发生的情况有提前的预计。许多建设单位把重点放在了如何应 对施黄振团工单位的索赔， 而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于 措施不当， 延误了承诺的工期； 交叉作业中， 一方因现场清单不及时 防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；使 用了非业主指定的新产品等待， 对此建设单位均可进行反索赔。 做好 反索赔工作， 需要有充分有力的证据， 并利用监理的作用， 保存好现 场工程图片等原始资料。
3 施工过程中的成本控制 这一阶段对工程造价的影响程度可达104