房屋交接时业主必须知道的几大维权事项

中转站

　　房屋交接(验房和交房)是商品房交易过程中的一个十分重要的环节，很多纠纷往往在这个环节集中爆发。
　　对于房屋交接过程中发现的质量问题，有些开发商是积极解决，甚至在交房前就请验房师先把关;也有一部分是推卸责任，甚至长期拖延不解决，让购房人无法正常装修入住，而购房者或者找不到有效的维权途径，或者因为没有太多的空闲时间去维权，所以经常吃闷亏。
　　要想在房屋交接过程中不吃闷亏，业主必须清楚这个过程中的利益相关方有哪些，他们之间的关系是怎样的，解决纠纷时是如何沟通信息、传递信息的。就此，记者专门采访验房师宋金强博士，如下观点仅供参考。
　　商品房是合约关系的核心
　　开发商、施工单位、材料供应商，前期物业公司皆围绕商品房的生产和销售而以合约形式联系到一起。
　　在商品房的开发过程中，开发商与施工单位、材料供应商之间是施工承包关系。施工单位负责商品房建设，材料供应商则提供所需建筑、装修材料。如果小区施工面积大，通常会分成几个标段，分别承包给不同的施工单位，材料供应商也可能有好几家，如防盗门的供应商，玻璃供应商，石材供应商等。
　　前期物业公司(即物业管理公司，新的物权法实施后，改称物业服务公司)是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。有相当部分是开发商下属的自己的物业公司，这种类型的物业公司通常和开发商之间有直接的利益关系。
　　开发商开发出商品房，将这些商品房出售给购房者，这样开发商和购房者之间就产生了商品买卖合同关系。
　　交接手续应由开发商完成
　　购房合同是开发商与购房者之间签订的，合同关系双方应该是开发商和购房者，那么完成合同交接的双方理应也是两者。但部分开发商为省事把房屋交接的工作委托给了前期物业公司，这样导致了不少问题的出现。

中转站

　　比如，部分物业公司不管房子合格不合格，有没有质量问题，一律要求业主先把物业管理费交清，短则半年，长则一年，否则甭想进自家门。

　　又例如，房屋出现问题后，物业公司和开发商之间开始互相“踢皮球”，物业公司说这是开发商的责任，叫业主找开发商，而开发商又会对业主讲交房已经委托给前期物业了，有问题直接找物业公司解决，推来推去，拖久了只有业主的权益受到损害。

　　从发现问题到整改到位

　　交房前和业主有合同关系的只有开发商，所以存在问题追究责任也是只能找开发商。不过业主需要了解的是：前期的维修整改工作实际上是由施工单位和材料供应商完成的，而不是开发商在整改。

　　通常，统计问题的是前期物业，物业会把业主验房提出的问题进行整理、汇总，一般复印几份，一份递交给开发商，一份递交给对应的施工单位或材料供应商。

　　比如，土建问题就反馈到施工单位，防盗门的问题就反馈到防盗门厂家，然后施工单位或材料供应商安排工人进行维修或整改。维修整改后意见反馈给前期物业，前期物业再电话通知业主到现场检查是否整改满意。如果不满意继续维修到业主满意为止。

　　所以一般的问题整改不需要开发商增加额外的费用，通常容易得到解决。当然，业主也需要自己积极点，多去催促开发商向施工单位和材料供应商施加压力，尽快解决问题。

　　最难解决的一类问题，那就是开发商选用材料以次充好的问题。以防盗门为例，开发商在销售宣传和业主购房合同中约定了防盗门，但为降低造价，节约成本，在进行招标的时候选择一些比较便宜的厂家及产品，使用了不合格产品，造成了违约。

　　宋博士提醒说，这一类问题因为涉及到要开发商掏腰包，消费者维权的难度就大很多。要开发商整个小区全部更换的可能性很小，造成的浪费也很大。此类问题通常只能协商或起诉直接进行经济补偿，法律依据为国家相关标准以及合同第三条、第十四条。