验房师 为房屋做"健康检查"

旱鸭子

一手房：收房前
请个验房师来把把关
随着市场的发展，购房者在买卖房屋时的心理也渐趋成熟。一方面，他们对住宅的品质要求已经由最初的只看重地段、环境，到目前对房屋的内在质量，包括房屋的安全性、使用功能、美观舒适性都予以了相当的关注；另一方面，由于一些开发商为了降低开发成本以获取更大利润，在发包工程时往往过分节约建设成本，或者是起用技术水平不合格的施工队伍，造成了一手房质量的不稳定性。
两方面原因共同作用，激发了购房者的质量意识和维权意识。他们迫切需要有一方机构，在收房前为他们的房屋作一个较为系统的质量“诊断”，以确保长住久安。然而，第三方质量监管的缺失却使业主的这一愿望成为遗憾。
据同太验房师工作室董事长金卫平介绍，目前，一手房质量验收采取“五方验收备案制”，即由开发商、设计方、施工方、监理方、勘测方对房屋进行质量抽检，抽检比例一般为5%，合格后报质检部门备案。因此，一手房难以实现“一房一验”，难以保证每一套物业都能完全合乎购房合同以及建筑行业的标准。在这种情况下，独立的第三方验房师的存在就显示出了必要性。
和“五方检验”的任何一方都不同，独立的第三方验房师并不服务于开发商，也并不是简单执行消费者的某个指令。他的工作内容以房屋相关质量规范和标准为依据，检验范围包括房屋的水电安装、室内装饰、建材材质、土建质量等众多方面。从这一点来说，一名合格的验房师必须是技术上的“杂家”，且能够从房屋表面现状推断出内在的质量问题。
上海房地产专修学院验房师指导老师、上海同圣信息技术有限公司工程技术总监管怀圣介绍，在一手房验房过程中，验房师的职责主要包括以下几方面：
一、住宅各部位是否满足使用功能（检查是否有不符合设计规范的问题），如门窗、电源开关等是否可以正常使用；二、住宅各部位施工质量是否符合设计要求和施工规范要求，如地面是否平整、墙面是否有渗水；三、住宅内设备、使用材料、施工质量是否符合合同及相关规定约定；四、现场发现问题的整改意见和建议。
除此之外，验房师还应当将装修的注意事项提示给验房委托人，避免委托人在自主装修时降低房屋居住的安全性。

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二手房：规避交易纠纷
让验房师来发现瑕疵
据介绍，在美国、英国等房地产市场比较发达的国家和地区，验房已成为买卖房屋过程中不可缺少的程序。在这些成熟的房地产市场，二手房往往占据了绝对主导地位，因此对二手房进行质量检验在验房师的工作范围中占了极大的比重。目前，我国的二手房市场已相当火热。以上海为例，2009年，无论是销售量还是挂牌量，二手房都在整体市场中占据了优势地位。因此业内人士分析认为，验房师这一职业也开始从一手房领域逐渐向二手房领域延伸。
据金卫平介绍，目前，一手房各部分结构有开发商提供的一定保修期，但二手房在房屋质量上的风险就得完全由购房者自我控制和承担。同时，和一手房相比，二手房的质量瑕疵具有较强的隐蔽性。由于不是专业验房人士，购房者对于房屋质量的各个细节难以全面把握，且对于哪些质量问题影响居住安全，哪些细节可以忽略等，难以形成正确的认识。因此在交易或者交房之前，请一位权威专业的验房师仔细检验二手房的质量问题就显得很有必要了。
业内人士介绍，目前，二手房的检验内容包括：前住户对原结构是否有更改；楼上、楼下的装修是否对本层有结构上的影响；查看该房屋是否有渗漏和使用瑕疵、质量、安全隐患等。此外，验房师还应该提醒购房者入住前需要整改的内容和方案等。
除了对房屋质量本身仔细检验外，在验房之前或者是验房过程中，验房师还应该提醒购房者该房屋的结构使用期限和已经使用的年限，指导购房业主查询该房源的有关信息（是否有抵押和质押及财产纠纷）、户内户口信息（共有几人）等，从而有效降低了二手房交易的风险。

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业主维权
验房报告具有法律证据效力
不论在一手房交易还是二手房交易中，验房师在购房者维权过程中，常常可以提供专业的技术依据。这是因为，验房师的职责范围不仅仅是检验房屋质量，同时还包括提供给业主一些相关的专业咨询。
如验房师有责任为业主查看合同的相关条款，及时提醒业主权利和义务的注意事项。在购房者咨询过程当中，验房师应提醒业主将验房的时间放在收房之前。因为此时发现问题，整改过程不需要业主交纳物业管理费。但如果是收房以后再发现问题，开发商已经不承担延期交房的违约，物业管理也按照正常情况开始收费了。
此外，在业主与开发商或者二手房的卖方就房屋整改意见发生冲突时，验房师还应及时将相关法律、法规的适用文件提醒业主，并友情提供一些法律小常识。必要时，验房师出具的验房报告还可作为之后的法律依据进入诉讼程序。
管怀圣认为，验房报告应当按照现行的国家、地方的法律、法规，以及行业的现行规范、标准为依据而出具，并且必须保证其各细节的完整性，如对于房屋具体瑕疵的部位、不符合规范条款的具体第几条、第几款、具体整改建议等都应一一指出，让业主在没有专业知识的情况下，能有足够的理由为自己维权。万一进入诉讼程序，法官只要能看到验房报告就可以直观地知道，具体的问题不符合哪条规范、规定。

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