收房 买房人的平衡木 交房 开发商的毕业考

四叶草

从去年以来可以看到，进入交房期容易出现的争议和纠纷主要来自三大方面，一是质量通病，比如建筑质量和装修质量上出现的毛病；二是程序失误，主要是某些项目由于各种原因导致的延期交房现象；三是买卖双方的心理博弈，多出现在降价项目老业主入住时对降价补偿问题上的争议。”中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰对眼下北京市场“交房季”中经常出现的几类问题进行了归纳。延期交房和降价补偿是焦点问题
在陈云峰看来，工程质量上的问题可以通过维修技术处理进行改善，而延期交房和降价补偿问题则是在考验开发商的诚信度和买房人的“心理平衡”能力。而采访中也明显感觉到，相比较房屋质量和装修质量问题，买房人对开发商的诚信度更为重视，“延期交房”和“降价补偿”所产生的纠纷，对买房人的影响也更为深远。据了解，近日位于北五环外的旭辉奥都项目因奥运原因延迟交房，引发不少争议，而盛传受“资金链”问题困扰已久的通州大盘世纪星城，延期14个月交房而导致开发商和业主矛盾升级，而不少从去年以来降价幅度比较大的项目，也长期为老业主要求补偿的问题所困扰。

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事实上，有些项目的延期的确属于不可抗因素情有可原，但是有些项目由于自身出现问题而导致的延期交房就有些“说不过去”，燕郊某项目前不久由于延期交房引来业主集体质问，而开发商却也以“奥运期间无法开工”的理由进行搪塞，并拒绝任何补偿。据知情人透露，燕郊项目在奥运期间并未受到太多影响，其他项目的施工也都是正常进行，该项目之所以延期交房，主要还是由于开发商自身资金运转及和施工方的矛盾所导致，但是却被冠以“冠冕堂皇”的“奥运挡箭牌”应付买房人，的确是有失“厚道”。
“一般开发商在和买房人签订购房合同时，都会在合同中约定延期交房的具体补偿额度，目前北京市场上最多采取的都是每天按总房价的万分之一左右的补偿比例，算一笔账可以知道，总价100万左右的房子每月也只补偿3000元，而一旦收房时间发生变化，买房人原先的很多计划都被打乱，这在不少急等入住的买房人看来是很亏本的。”买房人张小姐道破了不少人内心的想法。

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“抚、拖、扛”三字诀考验开发商诚信
“现在收房的这批业主，普遍都是在2007年底或2008年初买房的人，赶在了去年下半年降价潮之前，而经过一年左右进入收房阶段，他们发现项目后期的价格要比自己当时的购买价低很多，心理上自然无法接受。”北京易居房地产研究院副所长牟增彬认为，遇到这种情况的项目也会比较麻烦，每天面临着上门质询的业主，对项目销售也带来不少负面影响，而少数老业主由于心理落差过大导致在收房时百般“挑刺”，以种种理由拒绝收房，更让双方进一步僵持，开发商也头疼不已。
“就目前看来，在延期交房和降价补偿问题上，开发商一般也是采取上中下三种对应策略。”陈云峰将这三种“策略”一一道来：下策是不管不顾，既然签了合同就按照合同约定的补偿执行，任凭买房人再“折腾”再“索赔”，开发商也不为所动；中策是采取“不作为”的态度，业主来谈判也是虚心接待，解决方案总是在“商议”之中，就是迟迟不拿出最终办法，能拖就拖，买房人也无可奈何；上策则是积极与业主沟通，求得理解并寻求最佳解决方法，在能力范围内给予一定方式的补偿，双方圆满收场。“这上中下三策可以分别归结为抚、拖、扛三字诀，在具体运用中往往不尽相同。”陈云峰说。
“不管是质量问题还是延期交房，或者是降价补偿，开发商对待收房问题上的态度不同，其收到的结果也是截然不同的。可以说，交房和收房过程正是买卖双方在责任转嫁问题上的分界点，考验的就是买房人的耐心和决心，对开发商的诚信度和美誉度更是极大挑战，千万不能掉以轻心。所有人都应该意识到，交到买房人手中的不仅仅只是一把普通的钥匙，更是开发企业对老百姓那沉甸甸的社会责任。”牟增彬表示。