施永青:楼市为何与经济背驰

西湖小憩

农历年后的楼市发展令很多行内人士都跌了眼镜。农历年后楼市常有小阳春现象，但一般只能维持一个多两个月的时间，当春节前后积累起来的购买力被消化后，楼市又会回到原先的状态。
由于实体经济受到金融海啸的冲击，行内一般都不敢对今年的小阳春寄予太多的期望。因此，未到四月，行内已有人担心小阳春快结束了。事实上当时确有一些迹象，显示楼价的上升已开始遇到阻力，交投略为放缓下来。然而，当某些阻力位被突破之后，市场又再度活跃起来。
人们惊异地发觉，一些放盘很久未能卖出的单位，原来一直都有不止一个准买家在等候，希望等房价再平一点的时候才落订。大家都在等，以为没有人要，但当这个单位突然被人买走后，其他在等的准买家就后悔走宝，触发他们也得早作决定，于是齐齐扑向市场上其他次选单位。
但他们的次选单位原来一样有买家在等业主减价，于是触发另一批买家需要早作决定，从而产生了连锁反应，以至成交愈多，被引发出来的购买力就愈大。这种一窝蜂的现象，令三、四月的成交量重回旺市期水准。
至五月初，(香港)楼市已追回大部分去年下半年的跌幅，比低位升了近百分之二十，已达至2007年第四季的水准。
楼市有这样的发展，似乎与实体经济的表现不相符。现实是很多企业的业绩仍在倒退，不得不瘦身裁员，人们的收入水准仍在下降，还得面对失业的威胁，照理由，在这样的环境下，怎有这么多人愿意在房地产市场上冒风险？
很明显，今次楼市的购买力不是来自新的经济增长，而是来自过去的财富积累。与一般消费性商品市场所不同的，是楼宇的买家在作决定时，不会只考虑用的问题，他们更要从投资的角度来考虑。人们要考虑的是，用房地产作为储存财富的工具，是否会比放在其他方式上有利。
所以，即使当人们的经常性收入因经济衰退而无法上升时，人们也会考虑入市买楼。这是储存财富的模式转移，是为过去的积累着想，与当前的收入升跌没有太大的关系。