7月成交量骤然跳水 房地产牛市中场休整

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七月流火”，国内楼市持续半年“量价齐升”的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位“跌落”，其中，广深环比降幅明显，北京跌幅也近一成。与此同时，在房价泡沫愈吹愈大的情况下，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号逐渐释放，商业银行从严执行二套房贷或将成为下半年“常规”。在销量下滑和政策预警的影响下，地产股持续了近两周的调整。申万地产指数已数日徘徊于30日均线附近。显然，政策动向和市场预期的变化更值得警惕。
目前，主要城市“去库存化”基本接近尾声，而新开工面积尚未跟上前期的销售进度，下半年，楼市整体供应将持续偏紧；另一方面，房价快速上涨将导致双重后果，一是遏制刚性需求释放，二是诱发政策调整。不过，业内预计，在经济增长和资产泡沫的权衡中，管理层近期将更倾向于前者；下半年政策调整将限于局部领域，全面收紧的可能性很小；楼市销量将高位震荡，房价也将温和上升；地产牛市目前处于“中场”而非“终场”。

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新增供给吃紧
在北京CBD工作的李女士从4月份开始，便一直关注位于东三环边的一处大型楼盘。但原定于5月初开盘的该项目二期部分楼座，直到目前仍尚未公开发售。而中国证券报记者发现，这些楼座已接近封顶。
与该楼盘一样，6月以后，北京多数热销楼盘开始出现“捂盘惜售”现象。“出地面”即可销售的项目不断推迟申领项目预售许可证的时间。而开发商进行销控的背后，则是后续供应趋紧及由此带来的涨价预期。
“7月份，主要城市商品房销售下滑，有需求萎缩的因素，但更主要是受库存减少和增量供应不足的影响。”一位房地产资深人士指出。
戴德梁行最近一份分析报告指出，去年11月以来，楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交测算，预计未来3个月内，全国主要城市现有库存将有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。
拥有价格话语权的开发商普遍认为，前期新开工面积大幅下滑，导致今年下半年楼市增量供应明显减少，而与宽松的流动性相比，房地产市场将呈现供不应求。
万科（000002）首席研究员谭华杰在平安证券7月底的调研纪要中坦言，“从开工到销售，极限情况是四到六个月，大部分要六个月以上。目前开发商在卖的房子是去年四季度开工的，今年上半年市场去存货过程完成了，但新增量没上来。大部分开发商从今年四五月份开始增加新开工，但这些供应最快到十月下旬开盘，因此供应量在十月前都是吃紧的。”
统计数据显示，2005年以来，全国整体竣工面积一直小于销售面积，而开发商土地购置面积为销售面积的60%，四大一线城市则在30%左右。克而瑞(中国)研究中心数据显示，今年二季度，全国31个典型城市成交量达到7479.2万平方米，同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米，同比下降21.4%。

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政策悄然生变
“现在办房贷，已经不像前几个月那样松了。”凯胜经略按揭服务公司的经理告诉中国证券报记者，从7月中下旬开始，银行贷款审批时间明显拉长，如建行的审批就长达20天左右。很多此前表示“二套房贷可享受利率7折优惠”的银行，也纷纷改口，称“将视审查结果而定。”
中行北京分行一位信贷经理介绍，目前北京个人住房按揭贷款执行的是今年3月份北京银监局的文件，即对于非改善型的二套房，各商业银行必须严格执行最低四成首付比例，而贷款利率则并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基准利率基础上自行确定。
中国证券报记者分别致电建行、中行和中信银行等金融机构，工作人员均表示，低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房贷。对于有二套房贷需求的购房人，可以通过开发商与银行的房贷部门协商。
“实际上，多数楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法，仍可以将二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣优惠。但从7月中旬以后，不少二套房贷的利率已经享受不到7折了。”凯胜经略的按揭服务经理透露。
交通银行最近公布的研究报告预测，虽然宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。
更为现实的是，国内商业银行信贷规模有“前大后小”的传统，即在一二季度抓紧放贷，到八九月份基本完成全年任务。社科院金融所预计，今年全年新增信贷大约为10万亿元，而上半年已完成7.37万亿，这意味着，下半年的信贷增量必然会适度收紧。
中金公司研究员白宏炜认为，严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始。他预计，未来国家的政策将集中在增加土地供应、提高税费、提升按揭比例、甚至加息等措施。
“整体而言，调控政策不会像2007年那样严厉，信贷收紧也不会是全方位的。”业内人士指出，在刺激住房消费为导向的前提下，未来的政策调控将更倾向于扩张有效供给。近期，北京、上海等城市加大土地储备和供应便是一种重要调控手段。

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政策悄然生变
“现在办房贷，已经不像前几个月那样松了。”凯胜经略按揭服务公司的经理告诉中国证券报记者，从7月中下旬开始，银行贷款审批时间明显拉长，如建行的审批就长达20天左右。很多此前表示“二套房贷可享受利率7折优惠”的银行，也纷纷改口，称“将视审查结果而定。”
中行北京分行一位信贷经理介绍，目前北京个人住房按揭贷款执行的是今年3月份北京银监局的文件，即对于非改善型的二套房，各商业银行必须严格执行最低四成首付比例，而贷款利率则并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基准利率基础上自行确定。
中国证券报记者分别致电建行、中行和中信银行等金融机构，工作人员均表示，低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房贷。对于有二套房贷需求的购房人，可以通过开发商与银行的房贷部门协商。
“实际上，多数楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法，仍可以将二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣优惠。但从7月中旬以后，不少二套房贷的利率已经享受不到7折了。”凯胜经略的按揭服务经理透露。
交通银行最近公布的研究报告预测，虽然宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。
更为现实的是，国内商业银行信贷规模有“前大后小”的传统，即在一二季度抓紧放贷，到八九月份基本完成全年任务。社科院金融所预计，今年全年新增信贷大约为10万亿元，而上半年已完成7.37万亿，这意味着，下半年的信贷增量必然会适度收紧。
中金公司研究员白宏炜认为，严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始。他预计，未来国家的政策将集中在增加土地供应、提高税费、提升按揭比例、甚至加息等措施。
“整体而言，调控政策不会像2007年那样严厉，信贷收紧也不会是全方位的。”业内人士指出，在刺激住房消费为导向的前提下，未来的政策调控将更倾向于扩张有效供给。近期，北京、上海等城市加大土地储备和供应便是一种重要调控手段。

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2、3月是刚需购房者率先拉动成交量增长，之后是高端物业购买者在4、5月掀起第二波购买潮。下半年又有谁来撑起楼市的成交量？
机构报告显示，境外购房资金，或将成为继刚性需求购房者和内地投资客之后的楼市新主力，兴起第三波“投资潮”。
楼市成交量出现拐点之后，谁会成为后续的“接棒者”？昨日，多家地产机构给出了答案：境外购房资金，或将成为继刚性需求购房者和内地投资客之后的楼市新主力，兴起第三波“投资潮”。
一些境外公司已经把公司股票与内地物业数量紧密挂钩，通过在内地购买物业或者投资房地产项目，提升股票的投资价值。
今年楼市第三波？
一笔来自台湾地区，总投资5000万元的小额投资，目前正在上海四处考察合适的投资项目。从普通住宅产品，到房地产公司的股权项目，上述资金都表现出浓厚兴趣。据台湾房地产资深人士田惠慈介绍，最近台湾正掀起一股赴大陆投资热潮。田惠慈最近还先后接待了多家有意在上海等一线城市买楼的台湾机构投资者。
同样，香港上市地产企业也表现出对内地楼市的看好。恒隆地产执行董事吴士元表示，伺机推售香港住宅存货并将套现所得投入内地楼市。此外，各大机构的数据显示，自5月份开始，港台以及部分外籍人士正重返内地楼市。
上海台庆房产统计数据显示，7月港澳台、外籍人士购买上海二手住宅419套，环比上月增长20.1%，创2007年8月以来境外人士购买量的新高；是2008年月平均购买量181套的2.3倍。
上海信义不动产企划部经理朱平平进一步补充道，境外购房者在内地楼市的影响力正在进一步扩大。以上海二手房市场上所占的比例为例，境外人士购买比例已由四、五月份的20%上升到30%，其中包括翠湖天地等价格超高的高端物业。
境外投资客兴起的“投资潮”，已是今年楼市的购房第三波。上海台庆房产副总经理陈史翎介绍，前两波的购房潮都是由境内购房者发起。2、3月份是刚需购房者率先拉动成交量的增长，之后是高端物业购买者在4、5月掀起第二波购买潮。

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诱因：更有涨价空间
业内人士透露，目前的“投资潮”已经是境外投资者发起的第三波行情了。此前，在2005年、2007年，境外资金曾2次引发“投资潮”。但除了少数基金在2007年成功套现外，多数在2008年底都出现过亏损。
对近期的这波“投资潮”，业内依然不看好。陈史翎担心，若后续行情出现逆转，内资的开发商和投资者会是赢家，而新进入市场的外资有高位套牢的风险。
在这样的预期之下，为何境外投资者仍然大量入市？
朱平平解释道：与港台市场相比，内地房地产的价格上涨趋势更明显，投资获利空间也更大。加上几个一线城市新“地王”不断显现，让境外投资者对楼市的价格涨幅有了更高的预期。有分析认为，本轮外资入市可能进一步炒高房价。对此，瞿安新的观点是“不必担心”，因为外资在市场所占比例极低，且只购买中高端物业。
新闻链接
诱因：更有涨价空间
业内人士透露，目前的“投资潮”已经是境外投资者发起的第三波行情了。此前，在2005年、2007年，境外资金曾2次引发“投资潮”。但除了少数基金在2007年成功套现外，多数在2008年底都出现过亏损。
对近期的这波“投资潮”，业内依然不看好。陈史翎担心，若后续行情出现逆转，内资的开发商和投资者会是赢家，而新进入市场的外资有高位套牢的风险。
在这样的预期之下，为何境外投资者仍然大量入市？
朱平平解释道：与港台市场相比，内地房地产的价格上涨趋势更明显，投资获利空间也更大。加上几个一线城市新“地王”不断显现，让境外投资者对楼市的价格涨幅有了更高的预期。有分析认为，本轮外资入市可能进一步炒高房价。对此，瞿安新的观点是“不必担心”，因为外资在市场所占比例极低，且只购买中高端物业。
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标普：中国部分城市楼市出现泡沫迹象
国内房地产业暂时摆脱了危机。在昨日发布的报告中，知名评级机构标准普尔将中国房地产业的短期展望由负面调整为中性，但认为可能出现泡沫迹象。
报告称，国内房地产业展望评级得到改善，归因于多方面的因素，包括上半年房产销售的快速增长、低成本融资渠道的增加、开发商信用状况增强等因素。随着融资渠道的开放，上半年很多地产商的流动性紧张局面和再融资困局也得到缓解。
但房地产业的风险依旧存在，标普警告称，中国暂时性的经济复苏、潜在的政策变化以及出现房地产泡沫的迹象（特别是近期土地拍卖中出现的激进式竞标）都将导致房地产业继续波动。
标准普尔地产分析师符蓓昨日在媒体电话会议中表示，土地和房地产价格的快速上涨，将可能产生资产泡沫。如果泡沫破裂，将大幅削减市场信心和交易量。对于那些高价买地的开发商而言，他们的流动性和现金流获取能力将受到大幅挤压。下半年对房地产业的调控力度会有一定的收紧，但短期内规模大、实力强的地产商仍会获得足够的银行信贷支持。
符蓓认为，库存水平下降，将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑。但那些价格近期出现快速飙升的项目，可能面临售价下调的局面。
对于下半年的住宅成交走势，标准普尔预计，住宅市场交易量可能出现下降趋势。

忧郁丸子

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