明白:北京正式告别“拆迁”,迎来“新腾退”!
已有 13 次阅读 2024-07-17 19:212023年3月31日,北京市政府官网挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿,对北京市征收“集体土地”的补偿方案提出了修改,其中最重要的变化是:北京在明律师事务所地址https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务,是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299!
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将“拆迁”改为“搬迁”,并废止了房屋拆迁许可证制度。
并且将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序,实现征地与房屋搬迁同步实施。
这意味着,北京正式告别“拆迁”,以后再无“拆迁钉子户”。
因为根据“办法”规定的“征地和房屋搬迁”同步启动的话,如果房屋补偿不能得到双方认可,那么整个征地将无法报批,所有住户都将无法搬迁。
北京这几年确实对于“拆迁”越来越少提及了。
比如针对核心区的平房,目前主要是“退租”,甚至连拆都不能再拆了,要像保护历史文物一样的来“保护平房”,拆迁想都不要想了。
再比如城区的简易楼,目前也是倡导“腾退”的方式,让住户申请腾退,简易楼能不拆就不拆,尽可能保护或者转为其他用途。
针对“危房”,也就是实在是没有办法再居住的房子,目前主要是“原地换建”,就是把房子拆掉,然后再原地“还建”,这也不是传统的拆迁模式。
因此如果这一次针对“集体建设用地”也是用搬迁来代替拆迁的话,北京确实正式告别拆迁了,“拆迁”这个字眼算是彻底退出北京了。
什么是“集体用地”?
简单来说,就是北京的“城中村”,北京虽然是超一线城市,但是北京确实也是中国最大的“农村”。
因为北京存在数量庞大的“城中村”,这些城中村的土地性质大多数都是“集体用地”,而不是城市建设用地。
所以像北京这么大的城市,也是存在各种各种的“城中村”的,甚至你出了北京五环,就可以看到各种“村落”,城市界面非常差。
所以千万不要以为中国的超级城市北京,已经彻底“城市化”了,其实并非如此,城市中依然存在大量的“城中村”,大量的农村用地和农村户口。
按照北京的规划,近期希望能够在五环内,也就是“一绿地区”,彻底实现“城市化”,消灭“城中村”。
但是要想做到这一点,并不是那么容易,甚至可以说有点难。
因为北京五环内的房价已经非常高了。
这个时候要想彻底实现“城市化”,消灭“城中村”,如果还用传统的拆迁模式,估计成本会非常高,而且不符合北京的“减量发展”。
所以在这种背景下,调整《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》那就势在必行了。
在本次出台的“意见”征求意见稿中,最大的变化就是“征地补偿安置方式”的调整了。
目前在全国各地出台的集体土地征收补偿政策中,有安置房安置、房票安置、宅基地安置、货币补偿是主要的几种补偿方式。
例如,重庆主要采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置;上海可以选择货币补偿或产权房屋调换;广州的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。
北京这一次的《办法》虽然明确了多种征地补偿安置方式,主要有房屋安置和货币补偿方式。
但在这一次的“起草说明”中,强调要以“房屋安置方式”为主,要做到安置房先行,而且强调安置房一般应为具备入住条件的现房。
这就意味着北京的“宅基地和集体建设”征地,确实要做到从“货币拆迁”过渡到“真正的异地搬迁”,给钱的可能性应该比较低了。
这有点像“新版腾退”。
简单来说,就是在其他地方先盖好“安置房”或者政府购置“安置房”,然后再启动“搬迁和征地”,居民直接“用地换房”。
这种方式能够节省“拆迁支出”,同时避免居民把“补偿款”花掉,直接用房换房,用地换房,经济成本是最低的。
如果要给居民“货币补偿”,按照目前北京的房价,大多数居民是压根买不起房的,对于居民来说,用地换房也是最划算的方式。
所以当一个城市房价水平相对较低的时候,可以采取“货币补偿”的方式来实施城市更新,而一旦城市的房价太高,货币补偿就根本买不起房了,这个时候彻底结束“拆迁”是最经济的做法。
同时对于北京来说,用“搬迁”来代替“拆迁”,也可以顺利实现城区人口的疏解,比如将安置房大量建设在近郊新城。
这样一来,大量的城中村人口在实施“搬迁”的过程中,就可以降低城区的常住人口密度,将人口大量迁往近郊新城。
综上所述,我们认为在北京目前如此高房价的背景下,彻底告别“拆迁”是一个必然的趋势。
原因非常简单,北京实在是“拆不起”了,房价实在是太高了。
未来北京也不会再重启“拆迁”流程了,因为北京目前已经进入“减量发展”的趋势之中,拆迁会推高北京的建设用地规模。
甚至有可能会进一步推高北京的地价和房价。
所以变“拆迁”为“搬迁”,“退租”,“腾退”等方式,是北京目前最为经济的改善居住和城市更新的途径。
这样还可以适当降低北京过于密集的城区人口密度。
北京,现在告别拆迁,以后也不会再有拆迁。
这座城市,拆迁的成本只会越来越高。
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